Vēsturiska perspektīva: kā mainījās pieeja ROI Latvijā

• 2000. gadi: daudzi investori iegādājās dzīvokļus, nedomājot par ROI. Galvenais bija cerība, ka cenas pieaugs.

• 2008.–2010. gads: krīze parādīja, ka cenu pieaugums nav garantēts, un ROI kļuva par svarīgu kritēriju.

• 2015.–2020. gads: ROI īres īpašumos Rīgā bija ap 6–7%, kas bija pievilcīgi salīdzinājumā ar banku depozītiem.

• 2023. gads: procentu likmju kāpuma dēļ ROI daudziem samazinājās līdz 4–5%.

• 2025. gads: ar likmju stabilizāciju investori atkal aktīvi rēķina ROI, lai saprastu, kur ieguldīt.

ROI aprēķina pamatformula

ROI = (Gada tīrā peļņa ÷ Investīciju summa) × 100%

Kur:

• Gada tīrā peļņa = Gada īres ienākumi – Uzturēšanas izmaksas, nodokļi, remonti.

• Investīciju summa = Īpašuma iegādes cena + remonti + notāra un valsts nodevas.
  
  

Praktisks piemērs: dzīvoklis Rīgā

• Pirkuma cena: 150 000 €

• Remonts un papildu izmaksas: 10 000 €

• Kopējās investīcijas: 160 000 €

• Mēneša īres ienākumi: 900 € (10 800 € gadā)

• Izdevumi:
  – Apsaimniekošana un komunālie: 1 200 €
  – Nekustamā īpašuma nodoklis: 400 €
  – Uzturēšanas un remontdarbi: 1 200 €
  Kopā: 2 800 €

• Tīrā peļņa: 10 800 – 2 800 = 8 000 € gadā

ROI = (8 000 ÷ 160 000) × 100% = 5%

Kā interpretēt rezultātu?

• Zem 4%: parasti maz pievilcīgs ieguldījums.

• 4–6%: normāls līmenis Rīgā un Pierīgā.

• 6–8%: labs rezultāts, bieži vien iespējams tikai nišas tirgos vai īpašos projektos.

• 8%+: ļoti labs ROI, bet parasti saistīts ar lielākiem riskiem (piem., lētāki īpašumi ar sliktākiem īrniekiem vai nomaļākās vietās).
  
  

Citi rādītāji, kas jāņem vērā

1. Brīvo periodu risks

Ja dzīvoklis stāv tukšs kaut 1–2 mēnešus gadā, ROI būtiski samazinās.

2. Kapitāla pieaugums

ROI rāda tikai īres ienākumus, bet īpašuma vērtības pieaugums var padarīt investīciju daudz izdevīgāku. Piemēram, ja dzīvoklis piecu gadu laikā pieaug cenā par 20%, kopējā atdeve būtiski aug.

3. Sviras efekts (hipotēka)

Ja investors izmanto kredītu, ROI var palielināties. Piemēram, ieguldot tikai 20% no saviem līdzekļiem un pārējo finansējot ar banku, ROI no pašu kapitāla var pārsniegt 10–12%. Tomēr jāņem vērā risks, ko rada procentu likmes.

4. Nodokļi

Latvijā īres ienākumiem tiek piemērots ienākuma nodoklis. Ja investors strādā legāli, tas samazina tīro ROI.

Latvijas un ārvalstu salīdzinājums

• Latvija: vidējais ROI Rīgas centrā ir ap 4–5%, mikrorajonos – ap 7–8%.

• Igaunija: Tallinā ROI ir līdzīgs, taču lielāka investoru konkurence.

• Polija: Varšavā un Krakovā ROI var sasniegt 6–7%, pateicoties aktīvam īres tirgum.

• Vācija: Berlīnē ROI bieži vien ir tikai 3–4%, bet investori iegulda ilgtermiņā, paļaujoties uz stabilu vērtības pieaugumu.
  
  

Psiholoģiskais aspekts

Daudziem investoriem ROI nav vienīgais kritērijs. Dažiem svarīgāk ir “drošība” – īpašums kā stabils aktīvs. Citi vēlas pasīvus ienākumus, pat ja tie ir tikai 4% gadā, jo tas ir labāk nekā bankas depozīts.

Prognozes 2025.–2030. gadam

• ROI Latvijā, visticamāk, saglabāsies 4–6% robežās.

• Pieprasījums pēc īres dzīvokļiem Rīgā un Pierīgā turpinās augt, kas nodrošinās stabilus ienākumus investoriem.

• Lielāku ROI varēs iegūt specializētos projektos – studentu kopmītnēs, co-living mājās, komerctelpās ārpus centra.

• Arvien nozīmīgāks kļūs “zaļais faktors” – energoefektīvi dzīvokļi ar zemām izmaksām būs pieprasītāki un nodrošinās labāku ROI.
  
  

Rekomendācijas

Investoriem

• Rēķināt ROI pirms katra pirkuma – nevis balstīties uz emocijām.

• Ņemt vērā arī slēptos izdevumus (apdrošināšana, remonti, kredīta procenti).

• Diversificēt portfeli – neieguldīt visu tikai vienā īpašuma veidā.
  
  

Attīstītājiem

• Skaidri demonstrēt potenciālo ROI investoriem, izmantojot tabulas un reālistiskus aprēķinus.

• Piedāvāt īpašumus ar augstu energoefektivitāti – tas palielina ROI.

• Veidot projektus, kas piemēroti ilgtermiņa īrei – ar labu plānojumu un zemu ekspluatācijas cenu.
  
  

Secinājums

ROI ir vienkāršs, bet ļoti efektīvs instruments, kas palīdz saprast, cik izdevīgs ir konkrēts nekustamā īpašuma ieguldījums. Latvijā normāls ROI svārstās ap 4–6%, un ar gudru pārvaldību to iespējams palielināt. Tomēr svarīgi atcerēties – ROI nav tikai skaitlis, tas ir instruments lēmumu pieņemšanai. Investoriem, kas to izmanto konsekventi, ir lielākas iespējas izvairīties no kļūdām un veidot ilgtspējīgu nekustamā īpašuma portfeli.