Vēsturiska perspektīva: likmju “amerikāņu kalniņi”
- 2010–2015: Euribor likmes bija ļoti zemas (ap 0,5–1,0%), kas stimulēja nekustamo īpašumu tirgus izaugsmi.
- 2016–2021: periods ar rekordzemām likmēm. Daudzi aizņēmēji pierada pie ikmēneša maksājumiem, kas bija neticami zemi. Šis bija “zelta laiks” gan pircējiem, gan investoriem.
- 2022–2023: inflācijas pieauguma un Eiropas Centrālās bankas politikas dēļ likmes strauji kāpa. Euribor 6 mēnešiem sasniedza gandrīz 4,5%. Latvijā tas radīja dramatisku šoku, jo cilvēki nebija pieraduši maksāt tik daudz par kredītiem.
- 2024–2025: inflācija sāk samazināties, un līdz ar to arī Euribor pakāpeniski slīd lejup. Lielākā daļa ekonomistu prognozē, ka tuvākajos gados likmes turēsies 2–3% robežās, kas ir augstāk nekā 2016. gadā, bet ievērojami zemāk nekā 2023. gadā.
Kā bankas reaģē?
Latvijas komercbankas, piemēram, Swedbank, SEB un Citadele, šobrīd piedāvā arvien vairāk elastīgu risinājumu:
- fiksētās likmes uz 3, 5 vai pat 10 gadiem,
- kombinētos produktus, kur daļa kredīta ir fiksēta, daļa mainīga,
- refinansēšanas iespējas, lai aizņēmēji varētu samazināt ikmēneša maksājumus.
Šie produkti pievilina pircējus atpakaļ tirgū, jo viņi izjūt lielāku drošību par savu finanšu nākotni.
Kā likmju kritums ietekmē dažādus pircēju segmentus?
1. Jaunie pircēji
Ģimenes, kas pirmo reizi pērk mājokli, bieži rēķina līdz pēdējam eiro. Ja likmes samazinās, tas tieši nozīmē, ka viņi var atļauties lielāku dzīvokli vai labāku lokāciju.
2. Investori
Likmju kritums padara īpašumu iegādi atkal pievilcīgu. 2023. gadā daudzi investori gaidīja, bet 2025. gadā daudzi atgriežas tirgū, īpaši īres segmentā.
3. Esošie kredītņēmēji
Refinansēšana ir kļuvusi par ļoti populāru instrumentu. Aizņēmēji aktīvi meklē iespējas pāriet uz citu banku vai mainīt nosacījumus, lai samazinātu ikmēneša maksājumu.
Psiholoģiskais aspekts
Procentu likmju kritums rada pircējiem drošības sajūtu. Cilvēki sāk ticēt, ka “sliktākie laiki” ir aiz muguras. Šī psiholoģiskā pārliecība bieži vien ir tikpat svarīga kā reālais maksājumu apjoms. Kad pircēji tic, ka kredīts būs “pavelkams”, tirgus kļūst aktīvāks.
Riska faktori – vai kritums turpināsies?
- Inflācija. Ja inflācija atkal pieaugs, Eiropas Centrālā banka var atgriezties pie stingrākas politikas.
- Ģeopolitika. Karš Ukrainā, enerģētikas tirgus un citi riski var izraisīt svārstības.
- Latvijas specifika. Mūsu banku tirgus ir ļoti koncentrēts – 3 lielākās bankas kontrolē vairāk nekā 80%. Tas nozīmē, ka konkurence par klientiem ir ierobežota, un likmju samazinājums var nebūt tik ātrs kā citās ES valstīs.
Kā likmju dinamika ietekmē nekustamo īpašumu cenas?
- Pieprasījuma atgriešanās. Likmju kritums nozīmē, ka vairāk cilvēku atkal var atļauties pirkt īpašumus. Tas palielina pieprasījumu.
- Jauno projektu aktivitāte. Attīstītāji, kas iepriekš gaidīja, atkal sāk būvēt, jo tirgū ir vairāk maksātspējīgu pircēju.
- Cenu stabilizācija. Pēc krituma 2023. gadā, 2025. gadā cenas atkal sāk augt, īpaši Rīgas centrā un Jūrmalā.
Ārzemju piemēri
- Vācija: pēc augstām likmēm 2023. gadā, 2025. gadā tirgus atkal sāk atdzīvoties. Investori atgriežas, īpaši īres sektorā.
- Skandināvija: pircēji jau pieraduši pie augstākām likmēm, tāpēc tur kritums nozīmē tikai vēl lielāku aktivitāti.
- Igaunija un Lietuva: līdzīgas tendences kā Latvijā, taču konkurence starp bankām ir nedaudz spēcīgāka, kas dod pircējiem labākus nosacījumus.
Prognozes 2025.–2030. gadam
- Likmes visticamāk stabilizēsies ap 2–3% līmeni.
- Īres tirgus saglabāsies spēcīgs, jo daļa pircēju joprojām nevarēs vai negribēs aizņemties.
- Bankas piedāvās arvien inovatīvākus produktus, piemēram, kombinētās likmes vai pat “zaļos hipotekāros kredītus”, kas paredz labākus nosacījumus energoefektīviem mājokļiem.
- Nekustamo īpašumu cenas pieaugs, bet daudz mērenāk nekā 2021. gadā – prognozējami 2–4% gadā.
Rekomendācijas
Pircējiem
- Neatlikt lēmumu tikai “labāku laiku gaidīšanai” – ideāli apstākļi nekad nebūs.
- Izvērtēt ne tikai likmi, bet arī bankas piedāvātos papildu nosacījumus.
- Apsvērt fiksēto likmi ilgākam periodam, ja svarīga stabilitāte.
Attīstītājiem
- Prognozēt pircēju maksātspēju ilgtermiņā, ne tikai šodien.
- Piedāvāt elastīgus maksājumu grafikus.
- Izcelt energoefektivitāti – tā tieši ietekmē banku kreditēšanas nosacījumus.
Secinājums
Hipotekāro kredītu likmes 2025. gadā patiešām turpina pakāpeniski kristies, un tas atgriež tirgū gan pircējus, gan investorus. Tomēr jāatceras, ka šis kritums nenozīmē atgriešanos pie rekordzemajām likmēm, kādas bija pirms 2022. gada. Visticamāk, mēs dzīvosim “jaunajā normālā” – ar stabilām, bet mērenām likmēm ap 2–3%.
Tas nozīmē vienu – tirgus kļūs līdzsvarotāks, pircēji drošāki, un nekustamais īpašums atkal kļūs par vienu no drošākajiem ieguldījumiem Latvijā.